전세에서 월세로 바꾸면 손해일까? 보증금 차이로 계산하는 법

전세에서 월세로 바꾸는 것이 손해인지 판단하려면 월세 금액만 봐서는 안 됩니다. 줄어드는 보증금과 매달 내는 월세, 돌려받은 보증금을 활용해 얻을 수 있는 수익 을 함께 비교해야 합니다.

예를 들어 기존 전세보증금이 3억 원이었는데, 보증금 1억 원에 월세를 내는 조건으로 바뀌었다고 가정해 보겠습니다. 돌려받는 보증금은 2억 원이고, 매달 월세는 80만~100만 원입니다.

이때 중요한 것은 월세가 부담스럽다는 느낌만으로 판단하지 않고, 돌려받은 2억 원을 어떻게 활용할 수 있는지까지 계산하는 것입니다.

1. 먼저 줄어드는 보증금부터 계산하자

전세에서 월세로 바꿀 때 가장 먼저 확인해야 할 금액은 보증금 차액입니다.

기존 전세보증금: 3억 원

변경 후 보증금: 1억 원

돌려받는 보증금 차액: 2억 원

이제 이 2억 원을 기준으로 매달 내는 월세가 어느 정도의 부담인지 계산할 수 있습니다.

다만 보증금 2억 원을 돌려받는다고 해서 그 돈이 그대로 수익이 되는 것은 아닙니다. 예금에 넣거나 대출을 갚는 등 실제로 어떻게 활용하는지에 따라 경제적 효과가 달라집니다.

 

2. 월세 80만 원과 100만 원은 어느 정도 부담일까?

월세를 연간 금액으로 바꾸면 비교가 쉬워집니다.

구분	월세 80만 원	월세 100만 원
월세	80만 원	100만 원
연간 월세	960만 원	1,200만 원
보증금 차액	2억 원	2억 원
차액 대비 연간 월세 비율	4.8%	6.0%

계산식은 다음과 같습니다.

연간 월세 ÷ 보증금 차액 × 100

월세가 80만 원이면 1년에 960만 원을 내므로, 보증금 차액 2억 원 대비 연간 부담률은 4.8%입니다. 월세가 100만 원이면 1년에 1,200만 원을 내므로 6%가 됩니다.

이 비율은 전세에서 월세로 바꿀 때의 비용을 비교하기 위한 계산입니다. 법에서 정한 전월세 전환율이나 특정 지역의 적정 월세를 의미하지는 않습니다.

 

3. 돌려받은 2억 원을 어떻게 활용하느냐가 핵심이다

전세에서 월세로 바꾸면 매달 월세가 발생하지만, 보증금 차액을 다른 곳에 활용할 수 있습니다.

예를 들어 돌려받은 2억 원을 예금에 넣는다고 가정해 보겠습니다. 세금과 수수료를 고려하기 전의 단순 계산입니다.

연간 수익률	연간 이자	월평균 환산액
연 3%	600만 원	50만 원
연 4%	800만 원	약 66만 7천 원
연 5%	1,000만 원	약 83만 3천 원

실제 예금 이자는 상품의 금리와 과세 여부에 따라 달라집니다. 위 금액은 수익률을 가정해 계산한 세전 금액입니다.

이 표를 월세와 비교해 보겠습니다.

월세가 80만 원이라면 연간 960만 원이 필요합니다. 돌려받은 2억 원에서 연 5%의 세전 수익을 얻더라도 연간 이자는 1,000만 원이므로, 단순 계산상 월세를 감당할 수 있는 수준입니다.

월세가 100만 원이라면 연간 1,200만 원이 필요합니다. 연 5%의 세전 이자 1,000만 원으로는 연간 월세를 모두 충당하기 어렵습니다.

다만 이는 이자와 월세만 비교한 결과입니다. 예금 금리가 변할 수 있고 세금도 발생하므로, 실제로는 세후 수익을 기준으로 계산해야 합니다.

 

4. 월세가 이자보다 많으면 무조건 손해일까?

그렇지는 않습니다. 돌려받은 보증금으로 대출을 상환한다면 판단이 달라질 수 있습니다.

예를 들어 대출금리가 높은 상황에서 보증금 차액으로 대출을 갚으면 매달 내던 이자를 줄일 수 있습니다. 이 경우에는 예금 이자만으로 비교할 때보다 월세 전환이 유리할 수도 있습니다.

반대로 돌려받은 돈을 별다른 수익 없이 보유하고 월세를 계속 낸다면 부담이 커질 수 있습니다.

따라서 다음 세 가지를 함께 살펴봐야 합니다.

돌려받은 보증금으로 얻을 수 있는 세후 이자나 투자 수익

대출을 갚았을 때 줄어드는 이자

매달 내야 하는 월세와 관리비 등 주거 관련 지출

여기에 전세보증금의 안전성, 월세 계약 조건, 향후 이사 계획도 고려해야 합니다.

 

5. 법정 전월세 전환율도 확인해야 한다

전세보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 경우에는 주택임대차보호법 제7조의2에 따른 월차임 전환 산정률 제한이 적용될 수 있습니다. 법에서는 정해진 두 비율 중 낮은 비율을 기준으로 제한합니다.

한국은행 기준금리에 대통령령으로 정한 이율을 더하는 방식도 사용되며, 해당 이율은 연 2%입니다. 한국은행 기준금리는 변경될 수 있으므로 실제 계약을 검토할 때는 적용 시점의 기준금리를 확인해야 합니다. 

다만 법정 전환율 제한이 모든 신규 월세 계약의 월세를 일률적으로 결정하는 것은 아닙니다. 기존 임대차에서 보증금을 월세로 전환하는 상황인지, 새로운 계약을 체결하는 상황인지 등 구체적인 계약 조건을 구분해야 합니다.

따라서 앞에서 계산한 월세 80만~100만 원은 손익 비교를 위한 가정일 뿐, 법적으로 허용되는 전환 월세나 해당 주택의 적정 시세를 뜻하지 않습니다.

 

6. 계약 전에 확인할 체크리스트

월세 전환을 결정하기 전 다음 항목을 확인해 보세요.

기존 전세보증금과 변경 후 보증금의 차액을 계산했는가?

월세를 연간 금액으로 환산했는가?

돌려받은 보증금의 세후 수익을 계산했는가?

대출 상환으로 줄일 수 있는 이자를 확인했는가?

관리비와 기타 주거비까지 포함해 비교했는가?

계약 유형에 따른 법정 전환율 제한과 계약 조건을 확인했는가?

 

전세에서 월세로 바꾸는 것이 유리한지는 계산해 봐야 한다

전세에서 월세로 바꾼다고 무조건 손해인 것은 아닙니다. 반대로 보증금을 돌려받는다는 이유만으로 유리하다고 단정할 수도 없습니다.

이번 사례에서는 전세보증금 3억 원에서 보증금 1억 원으로 낮추면서 2억 원을 돌려받고, 월세로 매달 80만~100만 원을 부담한다고 가정했습니다. 이때 연간 월세는 960만~1,200만 원이며, 돌려받은 보증금으로 얻는 수익이나 대출 이자 절감액과 비교해야 합니다.

 

결국 판단 기준은 돌려받은 보증금으로 얻는 실질적인 경제적 효과가 월세 부담을 얼마나 상쇄하느냐입니다. 자신의 예금 금리와 대출 상황, 계약 조건을 넣어 계산한 뒤 결정하는 것이 좋습니다.

 

※ 이 글의 월세 80만 원·100만 원은 전세와 월세의 손익을 비교하기 위한 가정 사례입니다. 특정 지역의 평균 시세를 기준으로 한 금액이 아니며, 실제 월세는 지역과 주택 유형, 면적, 보증금 등 계약 조건에 따라 달라질 수 있습니다.